In de Nota Grondbeleid van 2023 van de Gemeente Medemblik is als beleidslijn opgenomen dat college van Burgermeesters en Wethouders jaarlijks een grondprijzenbrief vaststelt. Deze grondprijzenbrief geeft een overzicht van de richtlijnen voor wijze van grondprijsbepaling en/ of grondprijzen van verschillende functies.
De waarde van de grond is direct gerelateerd aan de daarop te vestigen bestemming en wordt bepaald aan de hand van marktconforme prijzen. Voor het waarderen van de grond worden binnen de gemeente Medemblik over het algemeen twee methoden gebruikt:
- –
- –
Residuele grondwaarde methode: bij het toepassen van deze methode wordt de grondprijs gelijkgesteld aan het verschil tussen de commerciële waarde van het desbetreffende vastgoed en alle bouw- en bijkomende kosten. Daaronder vallen ook de kosten van het bouw- en woonrijpmaken, inclusief de eventuele kosten van bovenwijkse voorzieningen.
De prijzen in deze brief zijn inclusief kosten koper en exclusief belastingen, tenzij anders vermeld. De prijzen in de brief gelden voor alle nieuw te ondertekenen huur- en koopcontracten. Bouwgrond voor woningbouwkavels of bedrijfskavels wordt bouwrijp geleverd. De genoemde grondprijzen zijn geldig vanaf vaststelling door het college tot de vaststelling van de aangepaste Grondprijzenbrief. Jaarlijks zal de Grondprijzenbrief worden geactualiseerd.
In hoofdstuk 2 zal er een overzicht worden gegeven van de grondprijzen en/ of grondprijsmethoden voor de verschillende functies. In hoofdstuk 3 worden de grondprijzen voor zowel sociale- en middenhuur als vrije sector woningbouw besproken. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op commercieel vastgoed. In hoofdstuk 5 worden de overige functies van koop besproken, in hoofdstuk 6 verhuur en in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de overige functies.
Voor sociale huurwoningen verhuurd door corporaties wordt een vaste grondprijs gehanteerd zoals vastgelegd in de ‘Prestatieafspraken gemeente Medemblik 2021-2024’. Onder sociale huurwoningen worden alle woningen met een maandhuur lager dan € 879,66 of minder dan 136 punten verstaan (peildatum 1-1-2024) verstaan. Vanaf 1 januari 2025 gaan naar verwachting nieuwe prestatieafspraken gelden. Deze zullen na vaststelling leidend zijn.
Grondgebonden woningen hebben een kavelgrootte van minimaal 100 m² en maximaal 130 m². In de prestatieafspraken is een grondprijs van € 185 per m² (prijspeil 1-1-2021). De grondprijs in deze Grondprijzenbrief 2024 is conform deze afspraken geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS en bedraagt € 217 per m².
Voor een gestapelde woning is in de prestatieafspraken een grondprijs van € 145 per m² BVO (prijspeil 1-1-2021) afgesproken. Geïndexeerd naar 1-1-2024 bedraagt de grondprijs voor een gestapelde sociale huurwoning € 170 per m² BVO.
Net als voor sociale huur zijn de grondprijzen voor middeldure huur verhuurd door corporaties vastgelegd in de prestatieafspraken. Onder middeldure huur worden alle huurwoningen met een maandhuur tussen de € 879,66 en € 1.123,12 of met 137 tot 186 punten (peildatum 1-1-2024) verstaan.
Voor grondgebonden corporatiewoningen is in de prestatieafspraken een grondprijs afgesproken van € 260 per m² kavel (prijspeil 1-1-2021). Geïndexeerd naar 2024 bedraagt de grondprijs € 305 per m².
Voor gestapelde corporatiewoningen is in de prestatieafspraken een grondprijs van € 220 per m² BVO opgenomen. Geïndexeerd naar 2024 bedraagt de grondprijs € 258 per m² BVO.
Voor middeldure huurwoningen die niet door een corporatie verhuurd worden, wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd door middel van een taxatie, in beginsel gebaseerd op de residuele grondwaarde berekening.
Goedkope koopwoningen zijn koopwoningen met een verkoopprijs die lager is dan € 273.000 (70% van de grens voor betaalbare koop) (zie 3.4). De prijsgrens voor goedkope koop is vastgelegd in de ‘Woonvisie 2024-2028’ en stijgt jaarlijks mee met de prijsgrens voor betaalbare koop.
Voor goedkope koopwoningen wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd door middel van een taxatie, in beginsel gebaseerd op de residuele grondwaarde berekening.
Betaalbare koopwoningen zijn koopwoningen met een verkoopprijs die lager ligt dan de landelijke betaalbaarheidsgrens. De prijs van een betaalbare koopwoning bedraagt in 2024 maximaal € 390.000. De prijsgrens voor betaalbare koop is vastgelegd in de ‘Woonvisie 2024-2028’.
Voor betaalbare koopwoningen wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd door middel van een taxatie, in beginsel gebaseerd op de residuele grondwaarde berekening.
Bedrijven die gevestigd zijn op bedrijventerreinen zijn bijvoorbeeld logistieke bedrijven of elektro- en installatiebedrijven. Indien de gemeente gronden uitgeeft voor commerciële doeleinden die kleiner zijn dan 100 m², wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 210 per m². Deze prijs is bepaald door middel van de comparatieve methode.
Indien een kavel groter is dan 100 m² betreft het bepalen van de grondwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren, waarbij de comparatieve methode in beginsel het uitgangspunt is. Hierbij wordt een minimale grondprijs van € 210 per m² gehanteerd.
In sommige gevallen verhuurt de gemeente grond voor commerciële doeleinden (zie 6.1).
Ingeval de gemeente Medemblik gronden uitgeeft voor kantoordoeleinden, dan betreft het bepalen van de grondwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren, waarbij de comparatieve methode in beginsel het uitgangspunt is. Grond bestemd voor kantoren heeft over het algemeen een hogere grondwaarde dan grond voor bedrijventerreinen.
5.1 Niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen
Onder niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen worden alle voorzieningen zonder winstoogmerk verstaan. Hieronder vallen bijvoorbeeld sportverenigingen, scholen, brandweerkazernes, politiebureaus en culturele instellingen. Voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen wordt voor kavels kleiner dan 100 m² een vaste grondprijs van € 105 per m² kavel gehanteerd. Deze grondprijs is bepaald door middel van de comparatieve methode. Indien de Floor Space Index (FSI; m² bvo / m² kavel) groter is dan 1, dan wordt de grondprijs over het te realiseren BVO (bruto vloeroppervlak) gerekend. Indien het perceel groter is dan 100 m², wordt de grondprijs bepaald door middel van taxatie. Hierbij hanteert de gemeente een minimale grondprijs van € 105 per m² BVO.
5.2 Commerciële maatschappelijke voorzieningen
Commerciële maatschappelijke voorzieningen zijn voorzieningen waarbij bedrijfsvoering met een winstoogmerk plaatsvindt. Voorbeelden hiervan zijn een kinderdagverblijf, sommige medische voorzieningen en commerciële sportvoorzieningen. Ingeval de gemeente Medemblik gronden uitgeeft voor commerciële maatschappelijke voorzieningen, dan betreft het bepalen van de grondwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren, waarbij de comparatieve methode in beginsel het uitgangspunt is. Hierbij hanteert de gemeente een minimale grondprijs van € 105 per m² BVO. Deze grondprijs is bepaald door middel van de comparatieve methode.
Nutsvoorzieningen zijn voorzieningen die een algemeen nut dienen, zoals transformatorstations. In de gemeente Medemblik wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 210 per m² voor percelen kleiner dan 30 m². Deze grondprijs is tot stand gekomen door middel van de comparatieve methode. Indien het perceel groter is dan 30 m² dan wordt de grondprijs bepaald door middel van taxatie, in beginsel gebaseerd op de comparatieve methode.
Snippergrond zijn percelen openbaar groen van geringe omvang die na een herinrichting van een wijk overblijven. Deze stroken gemeentegrond zijn niet meer van belang voor de uitvoering van gemeentelijke taken/belangen. De gemeente is terughoudend met de verkoop van snippergrond. Snippergrond wordt in de gemeente Medemblik om deze reden verkocht voor een vaste prijs van € 200 per m².
De gemeente heeft particulier gebruik van gemeentegrond in kaart gebracht. Aan de hand van deze inventarisatie loopt het project in gebruik genomen grond. Het project heeft als doel deze situaties zo veel als mogelijk te legaliseren. De gemeente wenst dit te bewerkstelligen door een open houding aan te nemen en waar mogelijk mee te denken met de inwoners voor een gepaste oplossing. Afhankelijk van de situatie kan worden overgegaan tot verkoop van de grond. We hanteren hierbij projectprijzen van € 50 per m² voor de voortuinen, € 75 per m² voor de zij-/achtertuinen (tot een perceelgrootte van 100 m²) en € 15 per m² talud. Deze prijzen werden reeds gehanteerd binnen de gemeente Medemblik.
In sommige gevallen wordt gemeentegrond die naast bedrijven ligt verhuurd aan commerciële partijen. Het gaat hierbij uitsluitend om bedrijven gevestigd op bedrijventerreinen en niet om andere commerciële doeleinden, zoals horeca en detailhandel. Indien grond voor commerciële doeleinden wordt verhuurd, wordt er maatwerk geleverd om de hoogte van de huur te bepalen en wordt er bijvoorbeeld een taxatie uitgevoerd. Voor kavels kleiner dan 100 m² wordt een vaste huur van € 10 per m² per jaar gehanteerd. Het huurniveau is bepaald aan de hand van de comparatieve methode.
Huurovereenkomsten worden alleen in uitzonderlijke gevallen gesloten. Reeds bestaande huurovereenkomsten worden, voor zover mogelijk, door de gemeente gehonoreerd. Hiervoor geldt een tarief van € 1,00 per m² per jaar. Zijn er huurovereenkomsten die worden opgezegd, dan onderzoekt de gemeente eerst of de grond voor verkoop in aanmerking komt. Kan de grond niet verkocht worden of wil de eigenaar de grond niet kopen, dan komt de grond terug in beheer bij de gemeente. Als dit tot een onwenselijke situatie leidt, kan de gemeente ervoor kiezen de grond toch nogmaals te verhuren. In nieuwe situaties hanteren we een tarief van € 2,50 per m² per jaar.
Binnen de gemeente Medemblik wordt grond verpacht door middel van geliberaliseerde pacht. Geliberaliseerde pacht is een vorm van pacht die alleen af te sluiten is voor los land. De duur van de pacht wordt bepaald door de pachter en verpachter. Als de pacht korter duurt dan 6 jaar, dan kan men zelf de pachtprijs bepalen. Als de pacht langer duurt dan 6 jaar dan moet de pachtprijs worden getoetst door de grondkamer. De pachtprijs in de gemeente Medemblik bedraagt nu minimaal € 750 per hectare per jaar. Hiermee wordt aangesloten bij het bestaande beleid.
Recht van opstal is het zakelijk recht om op grond van de gemeente een eigen opstal in eigendom te hebben. Voor recht van opstal wordt een jaarlijkse retributie gevraagd. De hoogte hiervan is afhankelijk van de functie waarvoor de grond in gebruik genomen wordt. Voor het bepalen van de hoogte van de retributie wordt maatwerk toegepast. Bij kavels tot 30 m² geldt een retributie van € 5 per m² voor maatschappelijke voorzieningen en € 10 per m² voor commerciële doeleinden. Bij kavels groter dan 30 m² wordt een onafhankelijke taxatie uitgevoerd. Hierbij geldt een minimale retributie van € 5 per m² voor maatschappelijke voorzieningen en € 10 per m² voor commerciële doeleinden. De prijs voor maatschappelijke voorzieningen is bepaald aan de hand van de comparatieve methode en voor commerciële doeleinden wordt aangesloten bij de bestaande overeenkomsten.
In sommige gevallen wordt grond vanuit de grondexploitatie aan een ander deel van de gemeente geleverd of is grond wat in de grondexploitatie wordt ingebracht al eigendom van de gemeente. Er is dan sprake van een ‘interne levering’ van grond. Interne levering dient plaats te vinden tegen de boekwaarde van de betreffende kavel. Dit is het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Hierbij geldt een minimale grondprijs die gelijk is aan de grondprijs voor niet commerciële-maatschappelijke voorzieningen. Dit komt neer op een minimale grondprijs van € 105 per m² kavel of € 105 per m² BVO bij een FSI (Floor Space Index) groter dan 1.
