Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen Gemeente Opmeer 2024
Gemeente Opmeer kent de komende jaren een investeringsopgave van € 28,44 miljoen om een aantrekkelijke dorp te blijven. Het betreft investeringen in infrastructuur, verduurzaming en stedelijke vernieuwing. Omdat nog niet alle investeringen nu al zijn opgenomen in de gemeentelijke begroting of anderszins zijn voorzien, wordt in dit programma gerekend met een investering van € 9,01 miljoen. Dit bedrag wordt de komende jaren steeds concreter.
Van de € 9,01 miljoen aan investeringen is 74% toerekenbaar aan de bestaande dorpsstructuur en wordt de resterende 26% toegerekend aan het nieuwe dorp. Op basis van het huidige bouwprogramma leidt dat tot een bijdrage per vastgestelde eenheid. Naast de investeringen in infrastructuur, landschap en stedelijke vernieuwing dragen plannen bij indien deze niet voldoende sociale huurwoningen en of parkeerplaatsen kunnen realiseren.
De woningbouw in Hoogwoud-Oost wordt ook belast met een bovenwijkse bijdrage, wat gemiddeld uitkomt op €11.244per gbe.
Kostenverhaal en Financiële bijdragen:
Alle bedragen zijn prijspeil 1-1-2024 exclusief belastingen.
Opmeer wil een gezonde en inclusieve gemeente zijn en blijven1. Een gemeente met levendige kernen waar jong en oud door elkaar heen wonen en waar de goede voorzieningen bijdragen aan de leefbaarheid en sociale cohesie. Daarom wordt er in Opmeer flink gebouwd, zowel voor starters als gezinnen alsook voor jongeren en senioren. Om deze gezonde en inclusieve gemeente te blijven zijn ambities geformuleerd. Gelijktijdig met het stimuleren van woningbouw, detailhandel en bedrijventerreinen zet de gemeente in op veilige, duurzame en toegankelijke mobiliteit en verbetering van het iconische West-Friese landschap. Om het centrum van Opmeer dé centrale ontmoetingsplek voor inwoners in dorp en regio te laten zijn, zijn diverse aanpassingen nodig. Deze structurele aanpak, is onder andere geformuleerd in de ‘Centrumvisie Opmeer-Spanbroek’ en in de gebiedsvisie voor Hoogwoud-Oost waar de gemeente nog hard aan werkt.
Om al deze ambities te realiseren voert de gemeente Opmeer situationeel grondbeleid2; faciliteren waar het kan, actief waar nodig. De keuze voor welke vorm van grondbeleid wordt toegepast per ontwikkellocatie hangt af van de maatschappelijke- en beleidsdoelen van de locatie, belangstelling van de marktpartijen voor de locatie, financiële ruimte en risico’s en of de gemeente zelf al grondposities heeft.
De afweging die de gemeente Opmeer hierbij maakt en welke instrumenten zij daarbij inzet, is nader uitgewerkt en vastgelegd in de nota Grondbeleid.
In voorliggende Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdrage legt de gemeente vast welke investeringen nodig zijn om de gewenste groei van Opmeer mogelijk te maken en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Er wordt gestreefd naar een evenwichtige verdeling van kosten over zowel de huidige gebruikers als de nieuwe gebruikers van de Opmeer. De kosten die worden toegerekend aan het huidige dorp, komt voor rekening van de gemeente. Het doel van dit programma is zowel intern als extern gericht:
- •
- •
Extern: met dit programma wordt aan initiatiefnemers duidelijk gemaakt hoe de gemeente Opmeer omgaat met kostenverhaal en financiële bijdragen, zodat helder is wat deze marktpartijen kunnen verwachten. Zo is het voor een initiatiefnemer van een bouwplan duidelijk welke kosten de gemeente op hen gaat verhalen en hoe de hoogte van de financiële bijdrage wordt bepaald.
1.4 Reikwijdte van het programma
Dit programma is een openbaar beleidsdocument dat dient als onderbouwing van de functionele samenhang en de toegepaste en cumulatief werkende toetsingscriteria. Het karakter van het omgevingsprogramma is een intern en extern werkend document. Het programma wordt gepubliceerd, maar kent geen rechtstreekse mogelijkheid tot inspraak, zienswijze of beroep.
Gebiedsontwikkeling is een dynamisch proces. Er komen bouwplannen bij en woningenbouwplannen wijzigen. Hetzelfde geldt voor noodzakelijke investeringen. Daarom is deze nota niet een eenmalige analyse, maar een vertrekpunt van goed proces tot kostenverhaal. De komende jaren zal deze nota periodiek worden herzien. Dit kan zowel op een vast moment per boekjaar of zodra dit noodzakelijk wordt gevonden vanuit de woningbouwprognose of investeringsopgave.
Na deze algemene inleiding wordt in hoofdstuk twee en drie respectievelijk het wettelijk kader als het beleidskader van Opmeer geschetst. In hoofdstuk vier en vijf wordt vervolgens het kostenverhaal en de financiële bijdrage in Opmeer beschreven, inclusief de toelichting op de toerekenbaarheid en de functionele samenhang tussen de voorzieningen en de ontwikkellocaties. Hoofdstuk zes biedt ten slotte de toelichting op de wijze waarop dit omgevingsprogramma is ingebed in de gemeentelijke organisatie. De inhoud van het programma is verder onderbouwd met drie bijlagen.
Sinds de invoering van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 is de gemeente verplicht om haar grondexploitatiekosten te verhalen op particuliere initiatiefnemers. Sinds 1 januari 2024 is deze verplichting overgegaan in de Omgevingswet. De Omgevingswet maakt onderscheid tussen gebiedseigen kosten en gebiedsoverstijgende kosten. Het wettelijk kostenverhaal beperkt zich in basis tot de gebiedseigen kosten en de toerekenbare gebiedsoverstijgende kosten. Het is een bevoegdheid van de gemeente om het kostenverhaal verder aan te vullen met een vrijwillige financiële bijdrage aan verdere maatschappelijke doelen.
Dit zijn de grondexploitatiekosten die voor een exploitatiegebied worden gemaakt. Deze kosten gaan onder andere over het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied, de gemeentelijke plankosten en eventuele kosten voor nadeelcompensatie. Ook de compenserende bijdrage voor bijvoorbeeld parkeren of sociale woningbouw behoren tot de gebiedseigen kosten.
De gebiedseigen kosten kunnen ook worden gemaakt buiten het exploitatiegebied, bijvoorbeeld voor noodzakelijke verkeersmaatregelen of natuurcompensatie. Indien de gebiedseigen kosten toerekenbaar zijn aan meerdere ontwikkellocaties, noemen we dit bovenwijkse kosten, welke kosten proportioneel worden verdeeld.
Een overzicht van de toerekenbare kostensoorten is samengevat in Bijlage II van dit programma. De gebiedseigen kosten dienen altijd te voldoen aan de cumulatieve criteria: profijt, toerekenbaarheid, proportionaliteit, waarbij de gebiedseigen kosten binnen het exploitatiegebied feitelijk 100% toerekenbaar zijn.
- 1.
- 2.
- 3.
Proportionaliteit: als de ontwikkellocatie zowel profijt heeft van de voorziening en de voorziening ook is toe te rekenen aan de locatie, dan geeft het criterium ‘proportionaliteit’ uitsluitsel over de mate waarin de locatie moet bijdragen aan de voorziening. Als meerdere locaties profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening worden de kosten verdeeld. Uit het proportionaliteitsbeginsel volgt een percentage van de investering dat aan een locatie is toe te rekenen.
Voor investeringen die niet aan de hiervoor genoemde toetsingscriteria voldoen, kan de gemeente een financiële bijdrage in rekening brengen. Voor een afdwingbare bijdrage moet er sprake zijn van een functionele samenhang.
Dit is een verzamelnaam voor twee verschillende kostensoorten die van nut zijn voor meerdere exploitatiegebieden en het bestaande dorp, namelijk:
- 1.
Afdwingbare financiële bijdrage (art. 13.23 Ow). Dit zijn de bijdragen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving op de structuur van het landschap, de aanleg of wijziging van groenstructuren of natuurgebieden, infrastructurele vervoerssystemen, realisatie van sociale woningbouw en stedelijke herstructurering. De functionele samenhang dient te worden onderbouwd. Een ontwikkellocatie dient nut te ondervinden van de ontwikkeling omdat de bewoners gebruik zullen maken van de ontwikkeling omdat de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbetert en positief uitstraalt naar de ontwikkellocatie. Dan wel omdat de ontwikkellocaties ongeveer dezelfde functie hebben; nieuwe woningbouw draagt bij aan sociale woningbouw en nieuw bedrijventerrein draagt bij aan de revitalisering van bestaand terrein. De functionele samenhang dient te worden vastgesteld in een omgevingsvisie of omgevingsprogramma. - 2.
Vrijwillig financiële bijdrage gebiedsontwikkeling (art 13.22 Ow): Zijn de financiële bijdragen aan de ontwikkeling van een gebied ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit of de realisatie van maatschappelijke functies. De bijdrage dient te zijn onderbouwd in een omgevingsvisie of omgevingsprogramma.
De gemeente kan deze kosten zowel verhalen op haar eigen grondexploitaties (actief grondbeleid) als verhalen via privaatrechtelijke overeenkomsten of publiekrechtelijke kostenverhaal in het Omgevingsplan via kostenverhaalsregels (faciliterend grondbeleid). Het privaatrechtelijke kostenverhaal heeft daarbij de voorkeur boven het publiekrechtelijke kostenverhaal.
- •
Privaatrechtelijk kostenverhaal: hierbij sluiten de gemeente en de initiatiefnemer van de ontwikkellocatie een overeenkomst tot kostenverhaal, voordat de gemeente besluit tot wijziging van de functie van de grond. Voordeel hiervan is de ruime mate van contractvrijheid. In de overeenkomst kunnen afspraken op maat worden gemaakt; beperkt tot de beginselen van redelijkheid en billijkheid. - •
Publiekrechtelijk kostenverhaal: als het niet mogelijk is om een overeenkomst af te sluiten met een marktpartij, dan wordt het publiekrechtelijke kostenverhaal toegepast. Er worden dan regels over het kostenverhaal opgenomen in een omgevingsplan of voorschriften gehecht aan een omgevingsvergunning. Bij het publiekrechtelijke kostenverhaal kan de vrijwillige financiële bijdrage niet meer worden verhaald.
Niet voor alle ontwikkellocaties is kostenverhaal en een (afdwingbare) financiële bijdrage aan de orde. Er moet wel sprake zijn van een aangewezen bouwplan. In Bijlage III van dit programma is aangegeven welke criteria hiervoor gelden.
De gemeente kan op grond van artikel 8.14 Omgevingsbesluit afzien van het kostenverhaal indien:
- 1.
- 2.
- 3.
De uiteindelijk te contracteren of te verhalen bijdrage is afhankelijk van het opbrengstpotentieel van het plan. Wanneer er sprake is van kostenverhaal via een kostenverhaalsbeschikking gelden de macro-aftoppingsregels. Dat wil zeggen dat de gemeente slechts kosten kan verhalen tot ten hoogste het bedrag van de opbrengsten van het plan. Bovendien is er dan sprake van een eindafrekening. In het omgevingsplan wordt in dat geval vastgelegd wanneer deze eindafrekening plaats vindt. De gemeente geeft echter de voorkeur aan kostenverhaal via privaatrechtelijke overeenkomsten. De macro-aftoppingsregels gelden niet voor deze overeenkomsten. Een initiatiefnemer zal echter geen overeenkomst sluiten op basis van een onhaalbare businesscase.
De gemeente heeft haar beleidsdoelen en ambities met betrekking tot de fysieke leefomgeving vastgelegd in diverse documenten. Mede door een groeiend aantal bewoners en veranderende omstandigheden is het noodzakelijk dat er wordt geïnvesteerd in de openbare ruimte om aan de beleidsdoelstellingen en de ambities invulling te geven. Opmeer streeft er voorts naar om uiterlijk 2026 de Omgevingsvisie klaar te hebben. Deze visie gaat de huidige Structuurvisie Opmeer 2025 vervangen en gaat over alle beleidsterreinen in de fysieke leefomgeving. De investeringen in deze beleidsdocumenten zullen bij een volgende herziening van dit programma worden ingevoegd. Voorliggend programma gaat thans in op de investeringen vanuit het Centrumplan van Opmeer-Spanbroek en de ontwikkeling van Hoogwoud Oost.
Het centrum van de gemeente Opmeer is dé centrale ontmoetingsplek voor inwoners in dorp en regio. Hoewel het centrum van oudsher een sterke positie heeft, staat het toekomstperspectief onder druk. Met de gebiedsvisie voor het centrum van Opmeer-Spanbroek is perspectief geboden om het centrum klaar te maken voor de toekomst. Uit de centrumvisie blijken investeringen in de openbare ruimte noodzakelijk om de centrumfunctie duurzaam te kunnen behouden. Met de nieuwe centrumstructuur van linten en ontmoetingsplekken krijgt het centrum van Opmeer een duidelijke hoofdstructuur. Het rode lint, het blauwe lint en het groene lint vormen de structuurdragers. Daarnaast wordt de komende jaren ingezet op de klimaatadaptie en energietransitie. De investeringen zijn vastgelegd in de gebiedsvisie3 zoals vastgesteld door de gemeenteraad. De investeringen hebben een functionele samenhang met de integrale groei-ambitie van Opmeer.
Figuur 1| Ambities Linten Centrumplan (Gebiedsvisie BRO)
Binnen het Blauwe lint is het de ambitie om de Wijzend, weer terug te brengen in het straatbeeld. Doordat de Wijzend nu ondergronds ligt is een van de belangrijkste cultuurhistorische identiteitsdragers van Opmeer verdwenen. Dit vertaalt zich in de volgende investeringen:
- •
- •
- •
- •
- •
Binnen het Rode lint is het de ambitie om de inrichting van het centrum aan te sluiten bij de centrumfunctie. Dit vertaalt zich in de volgende investeringen:
- •
- •
- •
- •
Binnen het groene lint is het de ambitie om het centrum klimaat adaptief te maken. Dit vertaalt zich in de volgende investeringen:
- •
- •
- •
De ambitie om van het centrumgebied een belangrijke ontmoetingsplek te maken wordt niet alleen gerealiseerd door herontwikkeling en investeringen in het openbaar gebied. Een belangrijk speerpunt is gerelateerd aan de verbetering van de verkeersveiligheid en het vinden van een betere balans tussen enerzijds de ruimte voor de auto en anderzijds de ruimte voor fietsers en voetgangers. Zo is er de wens het centrum autovrij te maken. In het verkeerscirculatieplan worden keuzes gemaakt om de doorstroming van het verkeer beter te maken of aan te passen. Het voorliggend verkeerscirculatieplan geeft de voorwaarden om het centrum van Opmeer autovrij maken. De bereikbaarheid en doorstroming van het centrumgebied vormt een belangrijk onderdeel van de herontwikkeling.
Figuur 2| Mobiliteitsplan Centrumplan (Verkeerscirculatieplan Movares)
Ambitie verkeerscirculatieplan
Aanvullend op de ambitie vanuit de centrumvisie gaat het bij de realiseren van de nieuwe verkeerstructuur om de volgende investeringen:
- •
- •
Samen met bewoners en bedrijven werkt de gemeente aan de ontwikkeling van Hoogwoud-Oost. Hierbij is het ruimtelijke raamwerk een belangrijk uitgangspunt voor verdere uitwerking. Om de extra verkeersbewegingen niet tot verdere overlast te laten zorgen voor de omgeving, dient uiteindelijk in de toekomst een nieuwe gebiedsontsluitingsweg te worden aangelegd. Het definitieve tracé is nog niet bekend, maar er zijn wel ontwerpprincipes vastgesteld.
Bij de realisatie van ontwikkellocaties kan het voorkomen dat het minimale aandeel sociale huurwoningen – thans 30% – in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse niet mogelijk is en/of ruimtelijk niet gewenst is. In het belang van de ontwikkellocatie en de ruimtelijke ontwikkeling van heel Opmeer, dient er beleidsruimte te zijn om per project gemotiveerd af te kunnen wijken. De gemeenteraad van Opmeer zal worden gevraagd om hiertoe een separate verordening vast te stellen waarin tevens concrete afspraken en regels kunnen worden geformuleerd over het bijdragen aan en het onttrekken van bijdragen uit de bestemmingsreserve. Dit raadsbesluit zal later worden opgenomen in dit programma.
Bij de realisatie van ontwikkellocaties, zeker in het centrumgebied, kan het voorkomen dat het ter plaatse niet mogelijk is en/of ruimtelijk niet gewenst is de parkeeropgave (volledig) op eigen terrein te realiseren. In het belang van de ruimtelijke ontwikkeling van heel Opmeer, is er beleidsruimte om per project gemotiveerd af te kunnen wijken. Deze beleidsruimte is geformuleerd in de Nota Parkeernormen gemeente Opmeer 20164. Voorwaardelijk kan het college van burgemeester en wethouders afwijken van de parkeereis. De consequentie is dat alle ruimtelijke, financiële en maatschappelijke consequenties voor rekening komen van de ontwikkellocatie.
4.1 Gebiedseigen kosten binnen het exploitatiegebied
De gebiedseigen kosten die nodig zijn om het exploitatiegebied van een ontwikkeling mogelijk te maken zijn volledig toerekenbaar aan de ontwikkeling. Het betreft onder andere het bouw- en woonrijp maken van het gebied, de gemeentelijke plan- en apparaatskosten, de eventuele onderzoeken en nadeelcompensatie, alsmede een bijdrage indien niet voldoende parkeerplaatsen of sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De kostensoorten zijn opgenomen in bijlage II.
Als de ontwikkeling op grondeigendom van en door derden plaatsvindt, verhaalt de gemeente haar kosten op deze derden. De verhaalbare kosten zijn in ieder geval de gemeentelijke plan- en apparaatskosten. Voor het overige is het maatwerk en zal bepaald moeten worden welke kosten verhaald dienen te worden. De kosten worden geraamd door de gemeente na het sluiten van de intentieovereenkomst. Bij het ondertekenen van de intentieovereenkomst wordt een voorschot betaald.
4.2 Gebiedseigen kosten buiten het exploitatiegebied
Hoogwoud voorziet enkele majeure ontwikkelingen met een forse verkeersaantrekkende werking. Een nieuwe randweg wordt als oplossing gezien. De voorziene kostenverhaalsgebieden: Wonen I (eerste 300 woningen), Wonen II (500-600 woningen fase 2), De Veken, fase 4 en uitbreiding tuincentrum de Boet) hebben allemaal profijt van deze nieuwe randweg.
Aanpassingen zijn immers mede noodzakelijk omdat de verkeersintensiteit in de autonome situatie al leidt tot een zwaardere verkeersdruk op de wegen dan wenselijk is. De nieuwe randweg zal de verkeersstructuur weer in balans brengen, nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken en de verdere autonome groei van Hoogwoud niet meer belemmeren. Daarmee heeft naast de genoemde ontwikkelingen ook het bestaande dorp Hoogwoud profijt van de randweg. Het verkeer op de huidige wegen wordt immers rustiger en veiliger.
Figuur 4| Kostenverhaalsgebieden (presentatie BRO)
Er wordt een causaal verband aangetoond met zowel beide woningbouwplannen als de uitbreiding van het tuincentrum. Het causale verband wordt nog niet gezien met de uitbreiding van Bedrijventerrein de Veken 4. Deze ontwikkeling is wel substantieel, maar deze ontwikkeling ligt direct aan de provinciale weg en kent daarmee een zelfstandige en goede ontsluitingsmogelijkheid. De randweg zou niet aan de orde zijn geweest als alleen de Veken 4 zou worden gerealiseerd en is daarmee niet toerekenbaar.
De verkeersaantrekkende werking van beide woningbouwplannen en de uitbreiding van het tuincentrum is substantieel, zeker ten opzichte van het huidige verkeersysteem in Hoogwoud en de daarop gebaseerde weginrichting. De randweg is daarmee toerekenbaar aan beide woningbouwontwikkelingen, het tuincentrum en het bestaande dorp.
Op basis van verschillende verkeersanalyses5 blijkt de verkeersaantrekkende werking per bouwplan. De autonome verkeersbewegingen en de verkeersbewegingen voor Wonen I zijn aangegeven in de verkeersanalyse van Movares. De verkeersbewegingen Wonen II zijn naar rato beredeneerd. De verkeersbewegingen voor De Boet zijn aangegeven in de verkeersanalyse van GoudAppel Coffeng. Hiermee is de mate van de toerekenbaarheid aan te duiden; de proportionaliteit. De resultaten van de PTP-toets zijn in onderstaande tabel samengevat.
Tabel 2| Kostenverhaal en financiële bijdrage randweg
De ontwikkelingen dragen € 16,2 miljoen bij aan de randweg Hoogwoud-Oost. De resterende € 5,7 komt voor rekening van de gemeente Opmeer. Deze bijdrage is van nut voor zowel het bestaande als nieuwe overige dorp. Daarom wordt de resterende bijdrage verder verhaald als financiële bijdrage op het overige bouwprogramma in Opmeer.
Omdat verschillende doelgroepen profijt hebben van de investeringen in de fysieke leefomgeving, dient inzichtelijk te worden gemaakt welk deel van de investering toerekenbaar is aan de ontwikkellocaties. Omdat de kosten van de investeringen zowel worden verdeeld over het bestaande als het nieuwe dorp, is het aandeel van de gemeente het grootst. Ter bepaling van de afdwingbare financiële bijdrage worden de volgende stappen doorlopen.
5.1 Stap 1: Bepalen netto investeringsopgave
De investeringsopgave van alle gebiedsoverstijgende kosten zijn per dorpskern geïnventariseerd. De kernen en buitengebieden zijn schetsmatig weergegeven in de kaart zoals opgenomen in Bijlage I.
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op een kostenraming. Deze raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, de aanlegkosten, de plankosten en VTU-kosten (voorbereiding, toezicht en uitvoering). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen, exclusief btw. Dit betekent dat eventuele subsidies, bijdrage van derden en bijdragen uit een onderhoudsfonds in mindering zijn gebracht op het investeringsbedrag.
De uitvoerbaarheid van de investeringen in dit programma is verantwoord aan de hand van de mate van zekerheid van de besteding. Op deze wijze wordt geborgd dat alleen bestedingen verhaald worden die uiteindelijk gerealiseerd worden.
- 1.
Zekere bestedingen: de investering is reeds gedaan of reeds opgenomen in de gemeentelijke begroting, waardoor het met zekerheid kan worden gesteld dat ze daadwerkelijk gerealiseerd zijn of gerealiseerd zullen worden. Het uitgangspunt hierbij is dat 100% van deze bestedingen daadwerkelijk zijn of zullen worden gemaakt. - 2.
Bijna zekere bestedingen: de besteding is nog niet specifiek opgenomen in de begroting, maar de financiën zijn al wel verwoord in beleidsdocumenten en eventueel al verwerkt in een algemene post in de begroting. In principe zijn er geen redenen om te veronderstellen dat ze niet zullen worden gerealiseerd, maar er is geen zekerheid over uitstel of afstel de komende jaren. Het uitgangspunt hier is dat 75% van deze bestedingen daadwerkelijk zal worden gerealiseerd. - 3.
Waarschijnlijke bestedingen: de besteding is nog niet opgenomen in de gemeentelijke begroting of gemeentelijk beleid, maar de wenselijkheid ervan is wel vastgesteld. De kans dat ze in de komende periode worden opgenomen in de gemeentelijke begroting is groot. Het uitgangspunt hier is dat 50% van deze bestedingen daadwerkelijk zal worden gerealiseerd.
In Opmeer zijn de investeringen per kern en buitengebied inzichtelijk gemaakt. Dit leidt samengevat tot het volgende overzicht aan bruto en netto bedragen.
5.2 Stap 2: Bepalen kerngegevens Opmeer
Om uiteindelijk de wegingsfactor van de verschillende functies in Opmeer te kunnen onderscheiden, zijn de WOZ-waarden van Opmeer geanalyseerd. Deze analyse heeft geleid tot de volgende kerngegevens.
5.3 Stap 3: Bepalen toerekenbare kosten
De ontwikkellocaties voor de komende jaren zijn in zekere mate bekend. Dit blijkt onder andere uit de centrumplannen, gebiedsvisies en de provinciale website www.plancapaciteit.nl. Deze ontwikkelingen zijn vertaald naar een toekomstige WOZ-waarde. Omdat de woningen in Hoogwoud niet aanvullend via een financiële bijdrage meebetalen aan de randweg, is een programma bepaald, inclusief en exclusief de woningen in Hoogwoud Oost.
Dit leidt samengevat tot het volgende overzicht.
Uit de analyse blijkt dat de WOZ-waarde van Opmeer met € 648 miljoen zal toenemen, wat neerkomt op 26% van de uiteindelijke totale WOZ-waarde van de gemeente. Hierdoor wordt ook 26% van de netto investeringskosten toegerekend aan de verschillende ontwikkellocaties, wat neerkomt op een bedrag van € 2,36 miljoen aan toerekenbare kosten. Omdat de woningen in Hoogwoud Oost niet nogmaals worden belast met een bijdrage voor de randweg, zijn de toerekenbare kosten voor Hoogwoud Oost beperkt tot € 1,24 miljoen.
5.4 Stap 4: Vaststellen basiseenheden
Voor een eerlijke toerekening van kosten naar de verschillende ontwikkellocaties, is het totale bouwprogramma vertaald naar gewogen basiseenheden. Hierbij is de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Opmeer gesteld als 1,0 gewogen basiseenheid (gbe). De rest van het programma is op basis van de WOZ-waarde vertaald naar gewogen basiseenheden. Dit leidt tot de volgende basiseenheden.
Tabel 6| Basiseenheden per functie
Het totale bouwprogramma met een WOZ-waarde van totaal € 648 miljoen leidt tot een totaal van 1.718 gewogen basiseenheden.
5.5 Stap 5: vaststellen afdwingbare financiële bijdrage
De totale, toerekenbare netto investering aan de woningbouw ontwikkeling in Hoogwoud-Oost, leidt tot een afdwingbare financiële bijdrage van: € 722 per gbe. De totale, toerekenbare netto investering aan alle overige ontwikkellocaties in Opmeer, leidt tot een afdwingbare financiële bijdrage van: € 1.373 per gbe. Deze financiële bijdrage wordt in rekening gebracht voor planologisch toegevoegd programma.
De bijdrage gebiedsoverstijgende kosten is een vervanging voor de bijdrage bovenwijkse voorzieningen. Deze huidige bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen van Opmeer blijft daarom bestaan en wordt enkel hernoemd tot:
- 1.
Bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende kosten
Deze reserve heeft een specifieke bestedingsfunctie en kan – zonder expliciete besluitvorming door de gemeenteraad – niet voor andere doeleinden worden ingezet. In de reserve worden zowel de bijdragen vanuit private initiatiefnemers als vanuit gemeentelijke grondexploitatieprojecten gestort. Deze bijdragen zorgen voor de voeding van de reserve. De onttrekkingen uit de reserve vinden plaats op basis van een dekkingsvoorstel dat hoort bij een investeringsbesluit voor een van de Gebiedsoverstijgende Voorziening.
In dit programma worden twee nieuwe soorten gebiedsoverstijgende kosten geïntroduceerd. De gemeenteraad kan hiervoor aanvullende regels voor inning en onttrekking instellen. Het gaat over sociale woningbouw en parkeren.
De gemeenteraad is bevoegd om kredieten beschikbaar te stellen in verband met de uitvoering van werken en werkzaamheden. In deze nota wordt geen besluit genomen over de verschillende investeringen en de financiering en dekking daarvan. De raad besluit hier later pas expliciet over wanneer gebieden en voorzieningen verder worden uitgewerkt. Dit investeringsbesluit kan via de begroting of via een apart raadsbesluit. In het besluit wordt opgenomen:
- •
- •
- •
Vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van Opmeer in haar vergadering van: 17 december 2024.
De grondexploitatiekosten zoals bedoeld in artikel 13.11 Omgevingswet zijn limitatief opgenomen in Bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Het maakt hierbij niet uit of de kosten volledig of proportioneel toerekenbaar zijn aan een ontwikkellocatie of kostenverhaalsgebied. Wel is het van belang of sprake is van kostenverhaal met of zonder tijdvak. De kostensoorten zijn hieronder verkort weergegeven:
Kostensoorten met of zonder tijdvak
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
De kosten van de aanleg of wijziging van wegen, infrastuur en openbaarvervoersvoorzieningen, groenvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen, openbare verlichting, straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte, distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken.
- 9.
- 10.
- 11.
- 12.
- 13.
- 14.
Aanvullende kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Bijlage III: Aangewezen bouwplannen en activiteiten
Niet alle bouwplannen van Opmeer zijn aangewezen bouwactiviteiten waar kostenverhaal verplicht is. Op grond van artikel 8.13 Ob wordt bij aangewezen bouwactiviteiten kostenverhaal toegepast. De tekst hieronder is toegepast. De wettekst blijft steeds leidend.
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Bij de volgende activiteiten kan de gemeente Opmeer een financiële bijdrage overeenkomen. De tekst hieronder is toegepast op basis van artikel 8.20 Ob. De wettekst blijft steeds leidend.
